Sklepanje poslov na stanovanjskem trgu se je nadaljevalo takoj po sprostitvi protikoronskih omejitvenih ukrepov konec aprila, a je promet še precej pod tistim pred epidemijo. Povprečne cene so, tudi ob več poslih v Ljubljani, nekoliko višje. Del stanovanj iz kratkoročnega oddajanja je šel v prodajo, del v dolgoročnejši najem, del jih čaka turiste.
Promet manjši kot pred epidemijo
"Trenutno je na nepremičninskem trgu zaznati manjše število transakcij, čeprav se takoj po koncu epidemije to ni poznalo. Takšno dogajanje opažam v zadnjem mesecu, a to delno pripisujem tudi času dopustov. Obenem ocenjujem, da je manj transakcij na trgu tudi zato, ker na nepremičninskem trgu trenutno ni ustrezne ponudbe rabljenih nepremičnin na primernih lokacijah," je ocenila direktorica in lastnica družbe Stan nepremičnine Stanka Solar.
Glede novogradnje je dejala, da imajo te "nekoliko neustrezne cene glede na pričakovanja kupcev, ki povprašujejo predvsem po novogradnjah višjega cenovnega razreda". "Velika večina ljudi namreč pričakuje korekcijo cen predvsem nepremičnin, ki so potrebne energetske sanacije, in pri novogradnjah višjega cenovnega razreda. Mlajše družine tehtajo med nakupom hiše ali stanovanja, saj se cene veliko ne razlikujejo," je dodala.
Namestnik direktorja družbe Mreža nepremičnin Boris Veleski je dejal, da je bilo nekaj časa po sprostitvi strogih ukrepov transakcij precej manj kot pred epidemijo. "A se je kakšen mesec po sprostitvi ponovno začelo odvijati, vendar ne v enakem obsegu kot pred epidemijo," je dodal.
V nepremičninski agenciji Remax ugotavljajo, da je takoj po sprostitvi omejitvenih ukrepov zaradi koronavirusa prišlo do ponovne oživitve in so zelo hitro prišli do prvih transakcij. "Večjih sprememb pri prodaji v temu trenutku ne opažamo, saj povpraševanje še vedno presega ponudbo. Na trgu sedaj prevladujejo tisti pravi, motivirani kupci z zagotovljeno finančno konstrukcijo in jasno vizijo," je ocenila Urška Hočevar iz družbe Remax Ljubljana.
Po predhodni oceni Geodetske uprave RS (Gurs) je bilo v prvem polletju opravljenih okoli 5400 poslov s stanovanji in hišami, kar je 35 odstotkov manj kot v lanskem prvem polletju in 37 odstotkov manj kot v lanskem drugem polletju. Vrednostni delež teh poslov v skupnem prometu z nepremičninami se je povečal: od skupno 770 milijonov evrov prometa z nepremičninami v prvih šestih mesecih letos ga je bilo s stanovanjskimi nepremičninami 532 milijonov evrov oz. 70 odstotkov, kar je rekordni delež v posameznem polletju doslej.
Povpraševanje po različnih stanovanjih
Kupci po besedah Solarjeve povprašujejo predvsem po eno- in dvosobnih, tudi trisobnih stanovanjih, in sicer so najbolj iskana stanovanja, za katera so potrebna manjša vlaganja in so potrebe po vzdrževanju manjše. Zelo zaželena so tudi stanovanja, ki imajo dvigala in parkirna mesta. Solarjeva tudi ugotavlja, da se povečuje povpraševanje posameznikov, ki imajo prihranke in ocenjujejo, da je naložba v nepremičnino najbolj varna.
V Mreži nepremičnin beležijo zelo različno povpraševanje, prevladuje pa interes za manjša stanovanja, npr. do 65 kvadratnih metrov, in tudi za večja, nad 100 kvadratnih metrov površine.
V Remaxu pravijo, da so najbolj iskana manjša, cenovno dostopnejša stanovanja na lokacijah v bližini centra mesta. "Seveda je zaželeno, da imajo takšna stanovanja balkon oz. teraso, dvigalo in parkirno mesto. Je pa res, da smo že v času trajanja kriznih ukrepov zaznali nekoliko povečano povpraševanje po hišah, vikendih in zemljiščih, saj je imel marsikdo težavo s preživljanjem karantene v stanovanju," pravi Hočevarjeva.
Prodajne cene navzgor, nekateri zaznavajo znižanje cene najema
Cene rabljenih stanovanj so se po sicer nepopolnih podatkih Gursa v prvem polletju glede na drugo polletje lani zvišale za tri odstotke, glede na prvo polletje lani za sedem odstotkov in glede na prvo polletje 2018 za 11 odstotkov. Povprečna cena rabljenega stanovanja na ravni države je prvič presegla mejo 1900 evrov na kvadratni meter. Gurs pri tem opozarja, da gre del statističnega zvišanja povprečne cene na račun večjega deleža Ljubljane, kjer so cene stanovanj najvišje, v skupnem številu transakcij s stanovanji. Ta delež se je povečal z običajnih okoli 25 odstotkov na skoraj 30 odstotkov.
"Cene rabljenih nepremičnin so se povečale. Povpraševanje še vedno presega ponudbo in trenutno je na trgu pomanjkanje stanovanjskih nepremičnin na iskanih lokacijah, ki so v nekaj mesecih vseljive," pravi Solarjeva. Za najemniški trg pa ocenjuje, da so se cene najemniških stanovanj znižale za okoli 15 do 20 odstotkov v primerjavi s cenami pred koronavirusom. "Lastniki so pripravljeni urejenemu in skrbnemu najemniku korigirati ceno," ugotavlja.
V Mreži nepremičnin pa posebnih nižanj cen niso zaznali. "Morda je nekoliko manj zanimanj za 'elitne nadstandardne' novogradnje, kjer je več kot 15 do 20 enot. Je pa več zanimanja za atrijska stanovanja in hiše z vrtom v Ljubljani in nekoliko več tudi v okolici," je dejal Veleski.
Tudi v Remaxu pravijo, da se cene glede na čas pred epidemijo niso spremenile. "Na vsak način so predvidevanja o nižanju cen v temu trenutku neprimerne. Dolgoročno se pričakuje korekcija navzdol, vendar posploševanje v temu trenutku ni na mestu. Najmanj bodo na udaru likvidna območja mest in energetsko učinkoviti, novejši objekti. Toda dokler povpraševanje presega ponudbo, cene ostajajo na nivoju, kot smo ga poznali pred izbruhom epidemije," pravi Hočevarjeva.
Stanovanja za kratkoročno oddajanje v prodajo, v dolgoročnejši namen ali "na čakanje"
Ob manjšem turističnem obisku iz tujine v času pandemije je precej manj kratkoročnega oddajanja stanovanj. Ali so se ta stanovanja znašla na trgu za prodajo, ali jih lastniki oddajajo za daljše časovno obdobje, ali so prazna in lastniki čakajo na ponoven zagon turističnega obiska iz tujine?
"Nekako je vsega po malem. Nekaj stanovanj je šlo v prodajo, teh je sicer manj, drugi lastniki so pa oddali srednjeročno, če so lahko. Marsikdo namreč upa oz. verjame, da bo kmalu tako, kot je bilo pred epidemijo," pravi Veleski.
Po ocenah Solarjeve je trenutno zelo malo ljudi, ki čakajo, da se bo globalno gledano kaj spremenilo. "Številni, ki so oddajali svoje nepremičnine v turistične namene, denimo za Airbnb ali Booking, se zdaj odločajo za oddajanja nepremičnin v dolgoročni ali kratkoročni najem, študentom in posameznikom," je dejala in dodala, da trenutno ni zaznati posebnega povečanja števila prodaje tovrstnih nepremičnin, so pa številni pripravljeni oddati nepremičnino za krajše obdobje in prilagoditi ceno najema.
V Remaxu po sproščanju kriznih ukrepov opažajo, da na trg prihajajo stanovanja, ki so bila namenjena kratkoročni oddaji prek Airbnb in Bookinga. "Veliko takšnih stanovanj je bilo namreč kupljenih s posojili, ki jih je treba odplačati ne glede na situacijo. Lastniki so sedaj primorani nepremičnino oddati dolgoročno, kar se odraža na povečani ponudbi nepremičnin namenjenih dolgoročni oddaji in posledični korekciji cen najemnin.
"Ocenjujemo, da bodo nekateri lastniki preko poletja v prestolnici in turističnih predelih vztrajali na kratkoročni oddaji, vendar bodo zaradi krizne situacije v turizmu slej ko prej prisiljeni svoje nepremičnine postaviti na trg, bodisi za dolgoročni najem ali celo prodajo," je dodala Hočevarjeva.
Prihodnji meseci zaradi koronavirusa neznanka
Solarjeva na splošno večjih sprememb pri cenah do konca leta ne pričakuje, razen pri tistih nepremičninah, ki so potrebne energetske prenove in pri novogradnjah, ki imajo razmeroma visoke cene. Še vedno bodo najbolj iskane stanovanjske enote na dobri lokaciji z vso infrastrukturo, predvsem tiste, ki so hitro vseljive in v bližini fakulte oz. vse potrebne infrastrukture, dodaja. Promet pa bo po njenih besedah odvisen od razvoja epidemije. "Glede samega obsega prometa z nepremičninami pa je trenutno težko predvideti razvoj dogodkov, saj bo veliko odvisno od tega, koliko bodo posledice koronavirusa zaznamovale družbo in gospodarstvo, tako globalno kot pri nas," ocenjuje.
"Ne glede na situacijo, v kateri smo se znašli, gre življenje naprej in ljudje zaradi takšnih in drugačnih razlogov morajo prodati, kupiti, najeti ali oddati svoje nepremičnine. Trenutno je veliko dogajanja na nepremičninskem trgu, seveda pa je vse odvisno od morebitnega drugega vala in posledičnih varnostnih ukrepov vlade," pa pravi Hočevarjeva.
Podobno Veleski ne more napovedati, kakšna bodo gibanja glede cen in prometa. "Mislim, da je to zelo odvisno od dogajanj zunaj naših meja. Saj smo želeli ali ne zelo odvisni od drugih, mednarodnih trgov. Mislim pa, da se bo trenutni trend, ki sem ga že opisal, nadaljeval vsaj do pomladi 2021," je povedal.
